Новые-старые жилищно-строительные кооперативы
15:01:30 - 14.05.2009
Летом 2009 года планируется "реанимировать" жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Цена квартир, построенных с их помощью, может быть существенно ниже рыночной.
Законопроект разрабатывается в министерстве регионального развития Российской Федерации. "Он направлен на воссоздание когда-то широко распространенных, но, к сожалению, забытых форм некоммерческих объединений граждан, выступающих самостоятельными застройщиками жилья, - поясняет один из разработчиков документа, президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. - Этот вопрос приобретает особо важное значение именно сегодня, в условиях кризисной ситуации на рынке строительства жилья".
Самое главное, что такие ко оперативы позволяют удешевить процесс строительства. Во-первых, кооператив - организация некоммерческая и "не заточен" на получение прибыли. Во-вторых, коммерческий застройщик всегда закладывает в цену риски, продавая жилье заведомо дороже. По предварительным оценкам, кооперативное строительство позволит людям приобретать жилье минимум на треть дешевле по сравнению со среднерыночной ценой, уложившись в стандарты стоимости, которые определяет министерство для выкупа жилья по социальным программам.
ЖСК никто не отменял - им даже посвящена отдельная глава в Жилищном кодексе. Все так, но там нет ни слова о том, каким образом, например, кооператив может получить участок под строительство; разрешение на возведение дома или поселка (если речь идет о малоэтажной застройке); подключение к инженерной инфраструктуре. То есть "по умолчанию" некоммерческие объединения сегодня должны решать все эти проблемы "на равных" с коммерческими застройщиками. Немудрено, что кооперативы просто не выдержали конкуренции ни с особо любимым и особо рискованным детищем стройбизнеса - долевым строительством, ни с менее рискованной, но зато очень дорогой ипотекой.
"Ситуацию можно исправить, если поддержку таким некоммерческим объединениям граждан гарантирует государство, - полагает Косарева. - То есть по сути новым законом предлагается некий проект частно-государственного партнерства".
Для кооперативов законопроект предусматривает предоставление земли на льготных условиях (то есть вне коммерческих торгов), использование бесплатной типовой проектной документации. Кроме того, муниципалитет должен помочь в привлечении подрядчиков, в обеспечении инженерной, социальной инфраструктурой. Кстати, такая организационно-правовая форма строительства позволит использовать на стройку и жилищные субсидии, право на которые сохраняют некоторые льготные категории граждан. Правда, оговариваются эксперты, если местный бюджет не сможет (как предлагает законопроект) субсидировать подключение к инфраструктуре, то, естественно, оплачивать все это также придется членам кооператива.
На данный момент в законопроекте предусмотрены два основных типа объединений. Первый - это товарищество индивидуальных застройщиков, когда граждане объединяются для организации строительства поселка из индивидуальных домов. Вторая форма - это жилищно-строительные кооперативы, которые могут создаваться и для возведения многоэтажного дома, и малоэтажной застройки. Кооперативы, в свою очередь, подразделяются на "открытые", когда после выплаты пая квартира переходит в собственность человека, и "закрытые", когда дом остается в собственности кооператива, а человек выступал в роли пайщика, то есть имел собственность на пай.
Что касается форм господдержки, законопроект предлагает два варианта. Первая модель - "плотное" участие государства для обеспечения жильем очередников, льготников. Предполагается, что такие кооперативы будут учреждаться органами публичной власти через специально созданные уполномоченные организации. Эти организации обеспечат весь цикл - от приема граждан, привлечения подрядчиков, кредитов до окончания строительства. Для членов кооператива очередников стоимость земли в цену метра входить не будет. Другие граждане, как предполагается, оплатят свою долю в стоимости участка по фиксированной величине, например 30 процентов от кадастровой стоимости.
Вторая, более свободная форма, - создание ЖСК, например, на предприятиях. В этом случае земля будет предоставляться на закрытых аукционах, организуемых только для кооперативов. То есть новый закон "исправляет" главный правовой пробел, из-за которого кооперативы не могут работать сегодня - они не будут конкурировать с коммерческими застройщиками при получении земли. "Начальная цена на таких аукционах должна устанавливаться достаточно низкая, например на 30 процентов ниже кадастровой стоимости", - поясняет Надежда Косарева.
Доработанный законопроект, который в первом чтении Госдума рассмотрела еще два года назад, может быть принят в нынешнюю весеннюю сессию. А затем предстоит "обкатка" предложенных моделей в регионах.